房子 已成万人坑…

全球炒房的时代已经过去了，甚至已经成为万人坑！

过去二三十年是什么年代？

大家一定知道是经济全球化的时代。经济全球化意味着全球资本、人员、货物的自由流动，由此带来全球经济尤其是新兴市场国家经济的快速发展。

当一个国家因为自身社会治理水平的进步推动了经济发展之后，由于积累的财富可以得到合理的保护（这是社会治理水平不断进步的结果），富人们和他们拥有的财富向别国迁徙的动力就比较小。但经济全球化所推动的新兴市场国家的经济发展，主要是因为客观因素所推动的，多数国家并不是因为自身社会治理水平的进步所带来的，这就会导致一个必然的结果：在这一过程中形成的富人和它们的财富就会有一种强烈的倾向，向它们自认为比较安全的地方迁徙。比如：南美和中东的一些富人和它们的财富加速向外国迁徙，回避在本国的不安全感（因为没有制度保证，甚至委内瑞拉前总统查韦斯的母亲这类人都将财产和居住地迁徙到了美国）。结果，伦敦、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、纽约、洛杉矶等作为主要的迁入地就会出现外来人口和资本集中流入的现象，导致这些城市的楼市在本世纪以来出现了大幅上涨，形成了价格牛市。

这就决定这些城市现在的房屋具有很高的溢价，生产“产能”扩大到了极高的位置，当然，一些城市的房屋存量也极高。这是历史给与这些城市的机遇。

如果一个国家因为客观因素而不是社会治理水平的进步而出现经济快速发展，那些在经济发展过程中形成的富人进行迁徙的欲望就很强烈，它们希望定居在财产更有安全性、环境条件更好的地区。

今天，经济全球化无疑处于正在不断结束的时代，全球贸易、人员流动、资金流动的线路正在被逐渐阻断。

制裁已经逐渐取代了合作。看看美国最近两年对其他国家所出笼的、密集的制裁措施就也知道了，这会严重阻断全球的人员交流和资本流动，这在以往经济全球化的时代是完全不可能的。

很多国家都在逐渐加强对资本流动的控制。而欧美很多国家也在收紧移民政策。

美国和欧洲很多国家的右翼势力正在不断抬头，左翼势力在不断衰弱。

这都证明，逆全球化的大潮不可阻挡。

当逆全球化开始之后，意味着上述国际城市的外来资本和人员流入将逐渐萎缩。

同时，在全球化过程中随着这些城市所在的国家不断出现外来资本流入，国际收支平衡所承受的压力很小，给他们创造了货币宽松的条件，又进一步推动了房价。当逆全球化开始后，流入这些地区的外来资本减少，本国的货币政策会经济比较长期的收缩。

上述两方面都将导致上述国际都市的房价逆转（去年年中曾提示过），并经历漫长的回调过程，挤掉溢价、消化过剩产能和存量。

所以，很多朋友现在还盯着这些城市的房屋生意（心中还想着炒房），这就是历史性的错误！

这种回调可不是什么技术性的回调，而是历史性的回调。

只有房屋的租售比达到5—6%以上的时候，才值得继续关注这一行业。即便达到合适的租售比之后，价格也会在低位经历很多年的盘整过程。投资的思路绝不能以赚取房屋差价为目的，而是以租赁的现金回报为目标。如果偏离了这一目标，就又是一个决策性的错误。

全球的热点城市，尤其是上述在过去十几年人员和资本集中流入的城市（包括香港吗？），炒房的时代已经过去了，甚至已经成为万人坑！

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