公租房“免税”期延长2年，大部分长租公寓企业无缘政策红利
2017年以来，在“房住不炒”“租购同权”等政策导向下，住房租赁行业逐渐成为市场热点，包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构，都盯上了住房租赁市场这块蛋糕，纷纷跑马圈地、加码投资。
尽管有政策支持，但对长租公寓行业来说，包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力，如何实现盈利仍然是大家不得不面对的行业性难题。
5月9日，财政部官网发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（以下简称《公告》），对公共租赁住房（以下简称公租房）的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等；有效期2年。
但是，上述“免税”政策并非首次提出，早在2016年1月1日，类似“免税”政策即已开始执行，有效期3年。
免税期延长2年
上述《公告》由财政部与税务总局于4月15日联合发布。《公告》显示，为继续支持公租房建设和运营，对公租房经营管理单位等实行有关税收优惠政策。税收优惠政策涉及土地使用税、印花税、契税、所得税、房产税等税种。
具体来看，《公告》明确对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。
对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。
个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。
对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。
《公告》明确，上述税收优惠政策有效期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。
早在2015年底，财政部和原国家税务总局就曾联合印发《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（简称《通知》），有效期自2016年1月1日至2019年1月1日。而此次《公告》与此前的《通知》在主要内容方面并无明显差异，可以说此次《公告》是上述《通知》的延续。
谁将是受益者？
税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利，但在微领地研究院院长胡峰看来，作为住房租赁行业的绝对主力，长租公寓运营机构却无法享受到上述政策红利。
“公租房的相关税费一直都是免征或有优惠的，因为政策都有有效期，这次的政策只是之前优惠政策的延续。”胡峰告诉《每日经济新闻》记者：“但长租公寓运营机构目前还享受不到上述优惠政策，因为它们的房源不属于公租房范畴。”
上述《公告》对享受税收优惠的公租房进行了明确界定，“主要范围为纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。”
显然，以在市场上“采购”商品住房，进而再改造出租为主要模式的长租公寓运营机构，其房源并不属于上述公租房范畴。
那么，哪类企业将享受到上述税收优惠的政策红利呢？根据运营主体的不同，目前长租公寓主要由房企系、酒店系、长租公寓运营机构系等。而此次税收优惠政策红利，主要的受益方是房企系。
以上海为例，其规划十三五期间将建设70万套公共租赁住房，而这70万套公租房的来源主要为租赁住房用地建设的公租房、房企土拍时需自持的租赁住房。
据统计，至2018年底上海共出让58宗租赁住房用地，且全部以底价成交。其中上海本地国企摘得53宗，央企摘得4宗；将至少建设5万套租赁住房。显然，上海本地国企将是本次税收优惠政策的最大受益方。
那么税收优惠力度又有多大呢？
梳理发现，上述税收优惠主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税中，城镇土地使用税年应纳税的标准为0.6元至30元每平方米土地；房产税税率为按房产余值计征的年税率为1.2%，按房产租金计征的年税率为12%；一般纳税人出租不动产的增值税税率为11%。
显然，对受益方而言，上述税收优惠幅度“相当给力”。
而同样以上海为例，底价摘得租赁住房用地的上海本地国企将是上述政策红利的最大受益方，其盈利压力不仅远远小于传统长租公寓运营机构，还明显低于土拍时须自持配建租赁住房的房企。
“税收减免的政策利好，有利于降低公租房房源的筹集、运营等成本，增加企业的盈利机会，有利于吸引更多市场化机构或资本参与到公租房建设、运营过程中来，并最终促进租赁住房市场的持续健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
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