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房价为什么降不下来

作者：向兢 白玲等    来源：《大地周刊》2010年第1期

　　泡沫只有破了才能证明是泡沫

　　美联储前主席格林斯潘的这句话，用于中国的房地产市场再合适不过了。

　　在全球经济一片低迷中，中国的房价却不断上涨，很多地区的房价已经超过2007年的最高点。

　　2008年凄惨冷淡的楼市在2009年不仅仅是回暖，简直是狂热了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均价都已达到历史最高点。中国不动产研究中心监测的北京商品住宅的成交均价，在11月达到了18088元／平方米的高位，新开盘项目的均价升至17550元／平方米。2009年全年北京商品房均价上涨幅度超过60%，是北京GDP涨幅的6倍多。

　　国际通行的衡量房价是否合理的两个重要标准——房价租售比和房价收入比，在疯狂的中国房市面前基本失效。“房价租售比”是国际通行的、用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数值比例，以单套月租与其总价的比值，衡量租金与房价是否有着合理的差距。一般而言，国际标准的房产租售比为1：100到1：200，但北京的租售比从2004年以来一直偏离这一数值，目前北京的租售比更是严重背离了安全线。2009年11月北京楼市租售比再创纪录，首次突破了1：500，达到1：525，部分区域甚至达到了1：700。所谓“房价收入比”，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据，截至2009年7月，北京市的房价收入比已达27：1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房，超出国际平均水平5倍。

　　一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的购买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者。随着价格的上涨，常常出现预期的逆转和价格的暴跌，由此导致金融危机。这是美国经济学家查尔斯·P.金德尔伯格对泡沫经济的解释。

　　中国的房地产此时正呈现并承受着泡沫经济的高度风险。全国房价基本呈持续性上涨甚至暴涨的趋势，商品房价格涨幅远超过居民收入的增幅，土地价格越炒越高，“地王”频现，房地产商大手笔拿地建房，负债率普遍持续上升，房价收入比和房价租售比极端不合理……种种现象的背后，是住房成为像股票一样的资本运营品，在投机者的“看高”预期和社会普遍的“恐慌性购房”中，被赋予了过多的虚拟价值，使其远远背离了其真正价值。这其中的价值差日益扩大，构成了愈来愈膨胀的泡沫。

　　国企拿地不差钱与地方的“土地财政”

　　房价的上涨使得开发商的热情重新高涨，他们早忘了2008年的寒冬刚刚过去。北京、上海、重庆等地“地王”频现，不仅北京、上海，在深圳、宁波等城市，“地王”也相继出现，其出手之阔绰、声势之浩大，无不令人震惊。

　　然而，更令人惊讶的是，国企和央企竟然成了这波疯狂拿地的主力。在实业经济尚未全面恢复的情况下，除了传统的国企地产企业，那些原本从事钢铁、电子、粮食、能源等行业的国有企业，也纷纷迈进或准备进军房地产行业。

　　这些央企或是大国企背景的地产企业的大手笔，将大部分民营资本挤到二三线城市。美联物业市场研究部的统计数据显示，北京2009年出让的住宅用地中，民营企业拿地建筑面积为423.7万平方米，成交价167.9亿元，而国企拿地建筑面积为654万平方米，共计417.3亿元。在2009年住宅类地块总投资中，国企占到了71%，远远超过民企的29%。无怪乎SOHO中国董事长潘石屹在竞拍广渠路15号地铩羽而归后感慨：“现在地王都是央企。”“地王”频现带来的直接后果便是楼面价高涨，甚至超过了同区域当年在售楼盘的销售价，这种“面粉比馒头贵”的现象很可能导致面粉和馒头轮番比着涨价，压力最终仍将转移到购房者身上。

　　国企拿地之所以“不差钱”，是因为2009年信贷资金大量流向国企，特别是一些国有大中型企业。2009年上半年国家巨额放贷之时，大量在经济回暖中并不缺钱的企业还是拿到了大量贷款。房地产业的复苏和价格的上涨，使得大量资金流向楼市、地市。而国企强悍入市，是抬高地价、加快房价上涨的重要原因。更令人担忧的是，一些国企的主业并不是房地产，却频频制造“地王”，这将加剧市场的泡沫化和非理性程度。

　　然而，一个巴掌是拍不响的。

　　事实上，近年来土地出让金收入成为地方财政收入的重要来源。中国指数研究院发布的《2009年中国土地出让金年终盘点报告》称，2009年中国土地出让金总金额达1.5万亿元。土地出让金已成为许多地方政府财政预算外收入的最主要来源。一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%，个别市县达90％左右。

　　宽松信贷与通胀预期

　　推动房价上涨的表象是购房消费力的持续复苏，深层次原因则在于宽松的政策环境，如包括二套房贷优惠在内的一系列救市政策，降低了购房成本、交易成本，扩大了购房群体，使市场需求增多。另一方面，宽松的货币政策缓解了开发商的资金困境，加上开发商自“小阳春”以来的销售回款，有了涨价的底气。根据国家统计局的数据，2009年上半年进入房地产业的信贷资金超过8000亿元。

　　4.58万亿元——当去年5月上旬，中国人民银行发布报告公布了一季度信贷数字后，通胀预期愈加明显。在通胀预期的压力下，寻求资产保值、升值成了许多购房人特别是投资客的当务之急。除了投资客的资金，还有从实体产业转移而来的资金。根据媒体报道，2009年10月，全国人大常委会原副委员长成思危称，有2.1万亿信贷资金并没有进入实体经济，而是进入了股市、楼市。

　　日本“失去的十年”

　　从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫。其发展分为四个时期。1.泡沫萌芽时期：1985年“广场协议”后美元贬值，大量国际热钱进入日本房地产业，房价上涨。2.地产泡沫出现：日本政府提出内需主导经济增长的政策，连续5次下调利率，放松国内金融管制，而产业结构增长趋缓的产业无法吸收庞大的货币供应，大量资金流向房地产和股市，地价暴涨。受房价骤涨的诱惑，大批日本人纷纷投机炒房，巨大的房地产泡沫产生。3.空前的地产泡沫：地价垂直式飙升，1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。4.泡沫迅速破灭：利率提高，1991年后国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

　　从后果上看，这次房地产泡沫不但沉重打击了日本的房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的萧条和低迷。人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

　　《蜗居》的热映折射出公众对房价飙升心生不满但又无可奈何的现实。根据2009年12月中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》，中国85％的家庭无能力买房。对一些大中城市的普通居民来说，疯狂的高房价不仅剥夺了当代人的住房福利，而且还绑架了祖孙三代的幸福生活。一般中青年家庭买房，不仅要掏出自己全部的积蓄，而且还要指望双方的父母把好不容易积蓄下来的养老钱拿出来“支援”，“啃老”已成为普遍现象。

　　虽然中央政府政策调整的空间非常有限，但是必须迅速而坚定地调整行业结构，确立市场化和非市场化结合的房地产发展模式，明确从中央各部门到地方政府的统筹、协调机制，完善从土地供应制度到金融制度的改革，改革税收分配体制，将地方政府从“土地财政依赖症”中解放出来。否则，中国房价将无法走出“越调越高”的怪圈。