近期大量房地产开发商破产，预示着房地产行业的大变局来临？

文/谢九

今年7月中旬，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。近期的行业数据显示，黄奇帆的观点并非危言耸听，来自人民法院公告网的数据显示，今年以来，全国已有将近300家房地产企业宣告破产清算。虽然其中大多数只是中小型房企，但是行业的寒意已经扑面而来。“活下去”，在今天的房地产行业已经越来越现实。

房地产是一个高负债的行业，很多公司的负债率都在80%以上，甚至超过90%，房地产企业以极少的自有资金来启动开发项目，这种高杠杆的特点，要求开发商必须拥有很强的融资能力，否则就会陷入资金链断裂的风险之中。

过去20年来，由于房地产市场销售火爆，快速的销售回款加上丰富的融资渠道，使得房地产行业能够一直在高杠杆的刀尖上跳舞，除了少数极其激进的房地产企业出现资金链断裂，大多数房企基本上都赚得盆满钵满，破产只是行业的个例。但是随着房地产行业迎来历史性拐点，破产正在从一个个少数个案形成星火燎原之势。

从现金流来看，目前的房地产企业正面临双重打击。首先是销售回款越来越慢，今年上半年，房地产销售面积一直处于负增长，销售额虽然还没有进入负增长区间，但是增速也从去年两位数的增长降到只有5.6%，如果销售颓势无法逆转，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售旺盛的背景下，开发商们可以快速滚动开发，将资金使用到极致，但是一旦销售遇冷，开发商的资金无法快速回笼，开发商的运转模式就将遭遇重大打击。

从过去20年的房地产发展历史来看，房地产行业也经常遇到销售暂时遇冷的时刻，但是开发商大都通过其他融资渠道，维持现金流的正常运转，但是这一次，开发商的融资面临前所未有的压力，以前的模式难以运转。无论是银行贷款、房地产信托、债券还是私募等传统融资渠道全面萎缩，在境内融资收紧的背景下，很多开发商不得不去境外高息融资，境外融资已经成为很多开发商的主要融资渠道，即使境外融资的成本已经高达两位数，开发商们也只能无奈接受，否则要面临更残酷的命运。即便如此，境外融资也并非万能药，在当前背景下依然受到了监管调控。7月中旬，发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这也就意味着，即使是从境外融资，实际用途也要受到严格限制，不能随便用于境内的开发业务。

在融资越来越难的背景下，今明两年，房地产企业将迎来偿债高峰期。2015年，管理层为了鼓励债券市场发展，对公司债的发行大幅松绑，对发债主体的门槛大幅降低，此前只有境内外上市公司才能发行公司债，新规将符合条件的非上市公司也纳入其中。加之当年股灾之后资金无处可去，导致大量资金涌入债券市场，债券市场的发行规模在当年出现井喷。房地产企业借这一轮债券牛市大规模融资，但是现在开始陆续进入还债高峰期。有市场统计数据显示，目前国内房企的负债总额接近20万亿元，其中2019年和2020年是偿债高峰，大概有12万亿元将在今明两年陆续到期。

对很多开发商而言，既要面对销售回款放慢的压力，融资渠道又大幅萎缩，同时还要偿还即将到期的债务，很多企业其实已经来到了生死存亡的关口，今年将近300家企业破产，预示着行业风暴已经到来。

对房地产企业而言，在现金流高度紧张的背景下，不同企业有不同的应对方式，一些小型开发商由于实力有限，在现金流压力面前可能只有破产一条路可走，从今年破产的开发商来看，大多数是一些不知名的开发商，其中知名度最高的是银亿集团，这家上市公司名列全国房企500强，掌门人一度还是宁波首富。对于一些大型开发商，可以通过项目转让甚至股权转让来缓解现金流压力。过去几年，很多知名的开发商都通过这种断臂求生的方式度过危机，比如两年前万达将旗下文旅资产出售给融创，获得了宝贵的数百亿元现金。但是并非所有的企业都有这么雄厚的资产，很多实力不济的中小企业会率先被收购或破产，然后向更大规模的房企蔓延。

2014年，国内房地产行业也曾陷入低谷，当时有大量房地产企业破产，破产数量甚至超过了今年，很多房地产业内人士陷入前所未有的悲观之中。不过随着当时政策层面开始对房地产救市，地方政府取消限购，央行下调房贷利率，房地产市场很快走出寒冬，并且在2016年迎来了史上最疯狂的一轮上涨，当年很多一度以为必死无疑的房企，最终还是等来了春天。不过这一次，历史重演的可能性已经很低。中美贸易摩擦爆发之后，越来越多的人认识到实业立国的重要性，房地产行业在中国经济的地位明显下降，只要中国经济不再重新刺激房地产行业，很多资金链紧张的房企，估计可能将难以熬过这个冬天。

目前我国的房地产开发企业共有将近10万个，按照黄奇帆的预计，未来十几年将消失三分之二，这意味着房地产的破产潮才刚刚开始。