日本的房子为何看上去总像新的

作者：徐静波 摘自：《畅谈》2019年第3期

　　凡是到过日本的朋友，一定有一个感觉，那就是日本的城市很干净，干净的不只是街道，还有房子，看上去一尘不染。你看日本的建筑，很难看出它的年份，因为10年前建造的房子和30年前建造的房子，从外表看都差不多，跟新的一样。维修基金做保证

　　一个人平时有没有使用美容化妆品，皮肤完全不一样。一个精致漂亮的女人，一定是善于保养的。房子也是同样的道理，建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙一定会出现劣化现象;下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。那么，如何保证房子的外墙不过多地出现劣化呢？如何能够保证整栋大楼的所有管道畅通无阻呢？这就需要定期维修，而且是预防性维修。

　　那么，怎样保证整栋大楼能够维持长期的、经常性的维修呢？日本有一项法定制度，那就是买了公寓楼，要缴纳维修基金。

　　维修基金的缴纳，是每一位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。

　　首先，在购买新房时，除了房款，你必须缴纳一笔维修基金，一般一套3室1厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元，约合10万元人民币。然后，每个月再缴纳相当于1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。如果你是租房客，就不需要缴纳这么多钱，只需要交相当于100多元人民币的管理费。

　　必须说明的是，开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金。而且，这笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

　　即使是住在一楼的业主，也要承担电梯的修理费用、屋顶防漏工程的修理费用。因为日本人认为，住在一栋楼里的所有业主，就是一个大家庭，大楼的生命就是每一户业主的生命，因此，所有的维修费用必须大家平均分摊，不能你多我少。正因为日本人有这样一种集体主义思想，或者说从众思维，使得日本在楼盘管理过程中，业主之间很少会产生矛盾。设施的定期维修

　　那么，业主缴纳的这笔维修基金由谁管理呢？不是由政府（房管所）管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢？放在银行里。需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权介入此类民间事务。

　　东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市，但是，主要的物业管理公司却只有四五家。当然，都是有着半个世纪以上物业管理经验与信誉的大企业。

　　从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同制定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，什么时候修理屋顶防漏系统，什么时候修理外墙，什么时候疏通下水道，什么时候检查供水系统，什么时候检修电梯和更换电梯，都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。日本的物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全面疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次。

　　在设备没有坏的情况下，就把自己的钱交给业主委员会和物业公司去管理使用，会不会被挪用或乱用？这是许多人可能会担心的问题。但是，日本是一个信用社会，业主们根本不会担心自己交的钱被挪用、乱用。正因如此，业主与物业管理公司建立起深厚的信賴关系，很少会埋怨物业管理公司，或者更换物业管理公司。而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验，预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划，并告知每一位业主，随后几十年会按部就班地进行大楼管理。从事公寓楼管理工作的人，必须考取国家资格证书——公寓管理士。集中管理

　　值得一提的是，日本物业管理公司的主要工作，并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是注重大楼自身的质量和品质的管理。原因在于，日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃事件。而且日本的小区本来就没有围墙，都是开放式的，只是大楼里有管理员或者门锁安保系统。因此，物业管理公司几乎不需要雇用安保人员，而是把主要的财力、精力投入大楼的日常管理中，譬如清扫楼道、管理垃圾、擦洗门窗与楼梯扶手。一般一栋10层楼的公寓，配一个管理人员，而且大多数管理人员都是退休之后重新参加工作的老年人，或者是家庭主妇。物业管理公司平时只是做一般性的巡查，只有等到定期维修时，才会有专人上门服务。

　　如果是高档小区，物业管理公司会设置一个专门的办公室，派驻几名工作人员管理，负责大楼内外的日常清扫工作，处理业主的咨询业务，监管进出大楼的人员。

　　所以，日本无论是公寓楼还是办公楼，即便是建造了许多年，都不会给人一种破旧的感觉。原因就是他们有一整套很好的维修保养管理制度，而这种制度的建立，首先要以开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作为基础，其次是物业管理公司要有一种对业主与大楼高度负责的态度。

　　日本政府已经提出一个“建筑物百年”的计划要求。以前，日本的大楼设计使用寿命，都是在50年至70年之间，但是日本政府认为，这个寿命太短，必须能够保证使用100年。一方面是为了避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境。另一方面，大楼的频繁拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源。因此要求新大楼的建造，从结构到管道，从墙面到内部设施，必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。而要实现这一个百年目标，经常性的维修保养，就成了关键。

　　为了保证百年大楼的建设质量，最近，日本的建设现场出现了一种特殊的现象：监理师中多了不少女性。监理公司起用女性监理师来负责现场的质量监理，一方面，是因为女性监理师做事认真仔细;另一方面，她们很少抽烟、喝酒、泡吧，建设公司很难贿赂她们。

　　（聂勇摘自《畅谈》2019年第3期，辛刚图）

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