或蹈WeWork覆辙？蛋壳公寓净亏25亿申请赴美上市

周一，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交招股书，为青客公寓后中国第二家赴美申请IPO的长租公寓公司。有媒体认为，蛋壳公寓让人想起了IPO失利的另一个“二房东”WeWork。

目前，蛋壳公寓处于亏损状态，今年前9个月亏损25亿元人民币。业内人士认为，长租公寓未能盈利却赴美申请上市，这揭示了目前中国长租品牌共有的资本困境。

在中国国内，长租公寓“亏损”的现象早已成为业内共识，不管是蛋壳、青客还是龙湖冠寓、万科泊寓，都没有一个清晰的盈利模式。

蛋壳公寓申请赴美首次公开募股

《第一财经》10月31报道，10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，拟进行首次公开募股（IPO），计划将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任本次IPO的承销商。这是继青客公寓后，国内第二家赴美申请上市的长租公寓品牌。

蛋壳公寓成立于2015年，是提供租住生活的资产管理和居住服务平台，俗称“二房东”，其创始人兼CEO为高靖。

2015年底，蛋壳公寓运营房间数仅有2434间，且全部位于北京。历经四年发展，目前公司已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，运营超40万间房间。

高靖在创立蛋壳公寓以前，曾供职于百姓网、百度、好乐买、糯米网等多家互联网公司，一直从事与互联网相关工作，主攻大数据商业智能方向。蛋壳公寓起初的核心团队也大都来自糯米网。

扩张过程中，蛋壳公寓曾获得多轮融资。2018年2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，同年6月完成7000万美元B+轮融资。近期，蛋壳公寓又完成1.9亿美元D轮投资，由华人文化产业投资基金和春华资本进行投资。

据招股书显示，蛋壳公寓董事长沈博阳、CEO高靖和总裁崔岩分别持有6.3%、14.2%和2.0%的股份，老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本则分别作为过往主要投资方持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.5%的股份，蚂蚁金服则通过Antfin（Hong Kong）Holding Limited持股7.8%。

巨额亏损、盈利模式成谜，或蹈WeWork覆辙？

数据显示，蛋壳公寓的亏损缺口连年扩大。2017年，公司净亏损2.72亿元，2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月净亏损25.16亿元，上年同期净亏损8.13亿元。

陆媒报道称，深陷盈利困境却赶赴资本市场，难免令人想到此前IPO折戟的WeWork。

2019年8月，WeWork提交招股书，原计划筹资30亿美元，但由于盈利能力与高估值不匹配，引发投资者质疑。

WeWork是全球知名的共享空间创业公司，其最大投资者为软银集团。今年1月，WeWork的估值高达470亿美元，如今已缩水到了80亿美元。

克而瑞指出，WeWork在IPO上的失败，出于资本市场对其盈利能力的质疑，而这也是目前中国长租市场面临的困境，即规模达到一定程度后，实际运营产生的价值能否覆盖运营成本，是一个最大的疑问。

在国内，长租公寓“亏损”的现象早已成为业内共识，不管是蛋壳、青客还是龙湖冠寓、万科泊寓，都没有一个清晰的盈利模式.

龙湖集团内部测算过，长租公寓的资金成本要控制在4%左右，且持续不断投入才能实现盈利。第一太平戴维斯华北区研究部负责人助理董事李想曾经表示，目前长租公寓的普遍投资回报率仅在1%-1.5%左右，极少数长租公寓企业的投资回报率可以达到2%。

然而，对大多数公寓运营商来说，随便发个债、贷个款，利率轻松超过5%。这就意味着，赚到的钱连财务成本都难以覆盖，更不谈盈利了。

业内人士认为，长租公寓未能盈利却争取出海上市，这揭示了目前国内长租品牌共有的资本困境。由于前期投入大，盈利周期长，若缺少必要的资金支持，将无法维系持续的发展需要。

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