免租期租金损失 应由谁承担

2018年2月8日，王某（甲方）与某运营公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将其所有的房屋出租给乙方，租赁期限从2018年2月15日至2021年2月14日。按照合同约定，租赁期内开始的前90天为免租期，乙方免费使用无须向甲方支付租金；前三年的月租金分别是2600元、2700元和2800元。2019年1月，双方见面洽谈房租降价续约问题时，运营公司要求退租并拒绝支付违约金及相关费用，协商不成后，运营公司留下房屋钥匙单方离去，后再度向王某索要钥匙时遭到拒绝。2月20日，王某致电询问是否续租，运营公司予以否定。于是，王某将其诉至法院，要求支付违约金5400元并赔偿两个月免租期的房屋租金5200元。

法院经审理认为，王某拒绝归还钥匙，提前收回房屋，导致运营公司无法在租赁期内使用房屋。合同约定前90天为免租期未附任何条件，同时也未明确是每年免一个月的租期，因此王某无权要求违约金。运营公司于2019年2月20日明确表示不再租赁，也就是说，租赁合同是因运营公司原因提前解除，其仍要求3个月的免租期对王某明显不公平。综合租赁合同的约定以及免租期的设定初衷，法院认定合同约定的90天免租期与3年的租赁期间相联系，因此判决运营公司向王某支付5200元免租期租金。

按照民法总则第6条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则是民法的一项基本原则，法院在审理案件时遇到法律无明文规定，当事人亦没有约定的情况下，以实现社会公平正义为出发点来处理当事人之间的纠纷。

法官解释，本案双方约定了免租期，却未约定合同提前解除的情况下，免租期租金损失的分担比例，法律对此亦无明文规定，在此情况下适用公平原则。本案如果以合同约定的免租期未附条件为由驳回王某要求免租期损失的诉讼请求，运营公司租房仅一年却获得90天免租期，且运营公司为违约方，这对王某极不公平，因此他虽未能证明其主张的“每年给一个月免租期”，但法院从公平原则出发，仍支持了其诉讼请求。

结合本案，法官建议租赁双方在订立合同时，如约定了免租期，应同时考虑合同提前解除及解除过错方和过错比例，约定免租期租金损失的具体分担。

（作者单位：北京市第二中级人民法院）