电梯老化、门禁虚设……部分住宅小区“未老先衰”

2018年10月11日，浙江杭州大唐苑小区居民从加装了电梯的单元门前走过　李忠摄

近日，一名5岁男童与母亲路过位于深圳福田区的京基御景华城小区，被从20楼坠落的玻璃窗砸伤，男童经抢救不治身亡。据了解，这一交付使用不满15年的小区，在后续隐患排查中，还发现数起窗户螺丝松动、螺丝缺失、滑撑生锈或断裂等情况……部分小区建筑设施“未老先衰”导致安全事故，近年来引发社会广泛关注。

专家告诉《瞭望》新闻周刊记者，部分小区“未老先衰”的背后，既有房地产质量源头端因素，也存在物业管理不善等原因。小区管理不善不仅影响了居民的获得感，还造成开发商、物业与居民之间矛盾交织。“小区病”如何破解？

部分住宅小区“未老先衰”

记者调查发现，不仅“高空坠窗”等“急性病”威胁公共安全，“电梯停摆”等“慢性病”在不少小区也呈现多发态势。

长沙市岳麓区的钰龙天下小区是附近闻名的“学区房”小区，房屋单价在岳麓区名列前茅。然而，在很长一段时间里，电梯状况百出、垃圾久置污臭四散、高空抛物砸坏车辆等情况让不少业主难以忍受。

“电梯停摆”等“小区病”，还加剧了业主与物业之间的矛盾。6月23日晚，重庆江北区海语江山小区发生一起保安殴打业主事件。事发时，业主正在电梯口添加邻居微信，想建群商量停摆电梯的维修问题，被两名保安打伤入院。据了解，这一小区因电梯停摆，有业主称要爬30楼上下班。

电梯老化、坠窗频发、门禁虚设、垃圾成山……有居民反映，一些房龄才10多年的小区，就已出现基础服务设置损坏严重，小区整体环境和物业管理水平每况愈下。

部分小区管理失序同时带来不少潜藏的服务管理漏洞和风险，一定程度加速了小区的折旧。

物业管理“先天不足”

部分住宅小区在规划建设源头端，就埋下“小区病”病根。家在长沙市凤凰城小区的宋先生告诉记者，自家房子的外墙渗水，只要遇到下雨天，屋内的墙面就会水迹斑驳。小区内多户人家都有类似的情况。有的人家墙体开裂，墙皮如纸糊一般，用手一撕就往下掉。他们向物业公司反映过多次，但物业“维修”就是在墙上刷一层白漆，无法从根子上解决问题。

北京盈科（长沙）律师事务所律师钟玉琦说，从目前情况看，小区外墙渗水属于房屋质量问题，开发商应采取有效补救措施，赔偿业主损失。

一些小区物业公司负责人表示，建筑隐患在验收时难以发现，导致业主入住之后，问题丛生，物业也十分头痛。但是，在实践中，对于房地产商、建筑公司等的责任，往往难以追究。

也有一些小区在建设之初，规划不够科学合理，导致垃圾处理、车位数量、小区公共活动空间等问题，引发小区物业之间的矛盾。

西南政法大学教授、重庆市政协委员程德安说，一是小区规划存缺陷，车位、电梯等小区固有配套设施不足；二是小区周边配套设施不足，一个大型小区，要考虑教育、商业、医疗及运动设施等配套。但现实中，一些居住人口数万的小区，都没有完整配套这些功能，给群众生活带来不便。

部分小区物业管理不善，共建共治共享不足，甚至激发多方矛盾。专家就此分析认为：

一是相当一部分小区的物业公司就是开发商自己成立的公司，把小区物业服务当作生财之道，专业水平不够，服务意识薄弱。

二是目前小区要成立业主委员会都非常困难，遑论在此基础上更换物业公司、动用维修基金等，反复拉锯让问题难以解决。

三是居民社区治理参与能力和意识不足，部分居民以自身利益为先，不顾全体，导致意见难以达成共识。

部分小区还因为“邻避效应”，业主与物业“长期拉锯”。长沙钰龙天下小区垃圾臭味扰民问题久拖未决，屡次投诉，已成为湖南省省级环保督察反馈问题。小区内的居民告诉记者，在建设之初，开发商没有完全建好小区内的垃圾站，居民入住后垃圾满地，臭气熏天。后来想要建设了，但所选楼栋的业主认为买房时没有告知会建设垃圾站，坚决反对，提议建到小区西北角的公共空地中。又有居民认为会破坏周边篮球场、公园等活动区域的空气，提出反对。这一问题直到省级环保督察关注后才开始解决。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉等人指出，从政策层面来看，当前物业管理面临两大紧迫问题：一是维修基金如何使用，很多城市的维修基金处于“睡眠状态”，使用门槛太高，想用用不了；二是小区的车位比问题，目前相关规定没有专门针对车位比做出具体规定，有些文件只是笼统地提出要满足居民生活需求，在具体配备上，有的小区是1∶0.7，有的是1∶0.5，差别很大，需要从政策层面加以完善。

多管齐下促发展

针对“小区病”多发的状况，浙江师范大学教授、长江学者李建华认为，政府、房地产商、物业公司、业主等应该形成合力共促小区健康发展，物业公司要与业主建立良好互信关系，业主则应树立共建共享社区生活理念，提高参与社区共治的能力和水平。

一些专家建议，推进建筑终身负责长效机制，让从业者对行业有敬畏心，从源头杜绝安全隐患。

特别是在住宅小区共建共治共享治理格局构建中，应进一步发挥业委会的主体作用。部分受访人士建议，在有条件的小区，由政府统一管理逐步改为由业主管理。业主大会尚未成立的小区，住建部门应该帮助其成立业主大会，解决住宅专项维修基金落地问题。这样既能帮助小区的自我管理，也能减小政府主管部门的行政压力和行政风险。

进一步来看，住宅专项维修基金的管理机制亟待完善。住宅专项维修基金被称为房屋的“养老金”，实践中由于使用范围不明确，申请使用程序较为繁琐，且尚未建立完整的续筹与补交制度，未来部分小区或出现入不敷出的情况。

专家建议，各地应尽快成立房屋维修基金管理中心，提高资金使用的合理性和安全性。同时简化使用申请程序，缩短审批时间，提高基金使用率，如突破“需先经过双2／3（占住宅面积2／3的业主或占总人数2／3以上业主）签名同意”等申请使用的政策瓶颈，还可建立预支付制度，开通物业应急维修经费使用绿色通道等。