为什么房价即使还在涨也不再是好的投资？

 

盘点整个市场的表现情况，中国全国范围内房价跌了4.9%，之前房价出现下跌，还是在2011年和2008年。当然，你会说这有问题，我们家这边的房价还在涨，我们还找来74个城市的房价走势图，最近3个月一直在上涨的，有深圳，东莞，唐山，湛江，大连等几个城市，而一直在下跌的有北京，天津，苏州，济南。像贵阳，长沙这些地方，最近的跌幅都比较大。所以，现在出现了明显的分化走势，以二线城市为主的几个特大城市，似乎房价还在涨，大部分城市已经开始滞涨，甚至已经开始下跌。

那么，很多人也都在问，某某城市是否还有前途，我能不能投资？其实现在全国楼市来看，确实不否认个别地方的房价可能还要涨，因为有大量的人口流入驱动，如果一个城市总是每年流入几十万人，而且这些人还是卖了老家的房子，带着钱过去落户的，相当于城市之间的财富大洗牌，那么抢走财富和抢走人才的城市，房价确实不涨都难。但也已经不再是一个好的投资产品。原因有这么几点：

首先，全国房价整体虚高，2015年之前，除了北上广深，其他城市还有价值洼地，但是经过这几年疯涨，所有地方的房价都已经大幅上涨，连重庆和长沙房价都已经涨了不少，所以已经不存在洼地。有个简单的计算，合理的房价，相当于当地家庭的年收入10倍，也就是如果一个地方的月平均工资是5000，你就乘以12，然后再算夫妻两人乘以2，再乘以10年，就是一套90平米房子的价格，也就是说在房价1万出头的地方，就基本上没有洼地可言了。

其次，人人都想买房，而且都是贷款买，对于大家都追着想买的东西，从行为金融学的角度来说，就不可能便宜。一定是大家不要的东西才会便宜，大家都想买的东西，一定贵了。而大家疯了心一样，想买的东西，则非常昂贵，现在的房价就是这样，任何人都认为房价只涨不跌，买到就赚到，再穷的人都想买房，说明房子已经没有价值了。

第三，流动性正在消失，大多数人看到的房价是新房价格，那只是你的买入价，作为投资，你要看的价格是二手房的成交价。注意是成交价不是挂牌价，现在即便在北京，挂牌价普遍要比成交价高10%以上，很多房子一挂半年多，连个出价的都没有。你要着急卖房，必须要比挂牌价低20%才行，否则根本卖不掉。

从政策面来说，现在就是放新房，锁二手房，鼓励大家去开发商那边买新房，买新房可以做贷款，而买二手房，只能按照地区指导价贷款，而地区指导价跟真实房价之间差距巨大，通常算下来，即便是首套房首次贷款的情况下，买二手房你都得拿出70-80%的首付，只能贷款20-30%，而且更要命的是，由于大量限竞房的出现，新房价格比二手房还要便宜。所以，这就让二手房的优势荡然无存。只要你家小区旁边有个限竞房项目，你要再想卖房就难上加难。所以大多数人，只能看到市值，却根本拿不回来现金。扔到房子里的钱，一去不回。通常管这种一去不回的钱，我们都叫做消费，而不是投资。

第四，买房的资金成本巨大，我们不要总是看绝对房价的涨跌，也要看跟其它资产的比例，比如有人说，我们这边今年房价还涨了5%，但是你买国债也能稳稳的赚这么多钱，而且买国债还没有资金成本，大部分人买房都还是靠贷款，贷款利率已经到了5%以上，即使你不贷款，这笔钱每年随便干点什么也有5%左右的安全收益，再加上每年2%的折旧，所以保守估计，买房的资金成本是7%，也就是说，如果房价一年不涨个7%，你买房都是亏的。当然如果你能把房子租出去，可以减少2%的损失，不过可能又会涉及到装修的问题。其实钱一样没少花。

第五，买房的机会成本更大，所谓机会成本就是我买了房就干不了其他的事，而在其他的事上，我本可以赚更多的钱。我们不光要算钱的成本，更要算钱的机会成本。

综合来看，如果只站在投资的角度，把什么刚需，丈母娘，结婚，子女上学都抛在脑后，就应该把你再也不住的房子，属于投资属性的房子，尽早卖掉。但您说我就是喜欢房子，偏好极强，没房子的日子一天都过不下去，那也没办法。你就当成消费就好，这样思考就简单了，买得起就买，买不起也没辙，就不要再想赚钱的事了，也许还能有溢价，但是多年后你会发现，年化回报甚至可能还跑不过银行存款。

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